前言：

国内许多商业地产人都在讨论新型冠状肺炎对于商业地产的影响，但大多数讨论都停留在表面现象，没有上升到宏观及长期经营的战略高度。本次疫情对商业项目有何影响？商场如何在疫情下进行攻略？商户应如何尽快收复失地？2月21日下午，大名城商管公司首席执行官林文波先生受知名商业财经栏目“资产会客厅”邀请，以丰富多样的商业管理实站经验，来跟大家分享【国际视角下的商业地产管理思维】。

       我们正在经历一场漫长且未知的危机，类似的情况在历史上不是第一次，1918年美国发生西班牙流感造成巨大损失；2009年，美国H1N1流感，导致全球206个国家受到影响。

 那回到我们2019年底在武汉爆发冠状病毒，随后武汉封城。截至目前有 近8万个个确诊人数病例。其实从一个管理的角度去理解我们祖国政府的价值观，是把人民的生命安全放在首位，政府强大的执行力加上民众的高度配合，相信中国很快会度过这次危机。

议题一： 本次疫情危机对香港及内地商业项目的影响？

       在谈本次疫情对商业的影响和未来变化之前，我先跟大家分享两个想法。

       第一个是我个人的处事之道，我会尽量避免以一种简单二元化的方法对事情作出评判。简单来说就是用是与非，好或不好去看一件事，因为很多事情是多元性多层面发展，大部分事物有的只是特点，拿员工举例，你觉得他是好员工就留下，反之你觉得不好，所以就让他离开，看似合理，但对于员工来说，他也不理解究竟发生什么事，所以我更倾向运用特点，这个员工它的特点是否适合企业的发展，他的特点能不能在他的岗位甚至其他岗位发生效果，这是我真正关注的部分。

      第二个是对于一些元素关系的看法，我们不单要看关键的点，更要看跟别的事件之间的关系。最近我也听到很多用2003年非典事件跟我们今年的冠状病毒作为一个对比的言论。大部分都是说2003年非典过去以后商业井喷式发展等等，其实当年的情况跟现在发生了巨大的变化。2003年，我国商业处在一个良性发展的阶段，消费指数每年巨大递增，房价也在迅速上涨，所以说这个发展是基于经济良好发展的前提下，非典只是一个商业行为的中断，这个中断必然会导致反弹。反观2020年的情况，17年商业的急速发展，消费者也渐渐培养了理性消费的意识，对于大家预测的会出现爆发性的持续增长我并不赞同，加之现在电商的出现，疫情其实并没有抑制大家的消费，只是从线下转移到了线上，反而在期间养成了线上消费的习惯。

      现时各大品牌也从线下转移到线上，为了解决库存、现金流等问题，各类营销手段层出不穷，相比零售业，真正受此次疫情影响的其实是旅游、餐饮、教育培训、服务型业态，未来医疗、卫生、健康类行业会有很大发展空间。

      从我刚提到的两个方式去理解，不能单纯从表象去看这件事，商业经过这些年激烈的竞争，已经不能套用十年前的成功经验继续发展了，疫情只是增加了淘汰的过程，若企业没有明确的盈利模式及创新的运营模式的话，很可能就被市场淘汰了，即使过了疫情这一关，在未来，依然会碰到更大的挑战。

      从长期的角度看，首先第一点会加速线上线下的融合度。其实这几年的电商发展，不光只是开个网店，也在线下平台给消费者提供体验，典型的有华为、小米。那在这个疫情下，线上生鲜行业的销售急剧上涨，成交量，会员量出现爆发式增长，在需求背后，面对很大的压力，面对人手不足、供应不稳、客户过度消费等，尤其考验企业在突发事件下的应对能力。导致未来加速进行线上线下的一些结合，这个结合的深度会比现在更多元化。比如恒大在此期间发动了线上卖房，仅仅三天时间，线上销售额580亿，这就给了我们一个提示，各行各业各种产品都有可能在线上形成影响力。

      其次第二点就是物流供应链的改变，疫情成为供应链和物流升级的催化剂，以前做不到的最后1km，现在通过大量的布点都一一突破实现。包括对源头采集、无接触配送到家业务在未来会有更大的发展空间。

      第三点社交媒体的影响力加大，大家在疫情期间有更多的时间刷手机，受众年龄层有了更大的突破，家中的老人也在子女的影响下开始使用盒马、叮咚、永辉等，一旦养成了线上更方便更安全的消费习惯就很难改变。

      第四点是大数据的应用。那这几年大家对于大数据好像没有那么狂热了，其实大数据从最初的ID标签到行为解读，再发展预估，变化到精准推送，而后面有可能是深度干扰消费行为，导向消费爆发点。

议题二： 新一代商业体的出现

      我想说的另一点就是新一代商业体的出现。纵使是体验式消费，商场本质上、功能上都没有改变和提升。我们可以参考一些电商平台的变化，从前只是运营好一个平台，为平台提供服务，可是后来发现天猫有天猫超市，盒马有自己的商品，从一个单纯的平台经营，延申到创建品牌。从中我们可以想象实体商业的未来走向及更大的可能性。商业体的本质是消费，但由于替代品—电商的出现，商场往体验型和社交空间路线走，但这并未真正产生本质性的升级和改变。如果要与电商竞争，商场需要从更核心更本质的部分进行质的改变，脱离两者的恶性循环，走到真正融合。那我们会发现这两年购物中心会通过各类活动、展览、主题街区等给消费者提供更多交流空间，购物中心从一个单纯的消费平台变成一个推动消费的平台，再往下发展会变成自带运营功能的消费平台。有自己的个性特点，实现鲜明的独特个性。我们公司也会在今后的项目实际操作这一理念。消费者可能就是故事的一部分，他会体验不同的空间，产生不同的消费，最终形成他专属的故事。我们每个人其实都活在一个故事里面，我们追求故事，追求未来更有趣的部分。

议题三： 商场如何在疫情之下进行攻略?

      可视化的行为+图像化表达，相比香港，我发现国内更喜欢用文字的形式表达，这个没有错，但是当下人们的生活节奏很快，没有时间去消化太多的文字，所以商场应该出现更多图像应用与表达，这比你用一大堆文字表达更直接有效，也更能让消费者安心。比如我曾经在香港做商场管理的时候把传统的以文字为主的通告提炼出重复的内容进行深化。再比如几点进行电梯维修，直接用图像表示，这样看的人几乎就不用花很多的时间去消化其他文件内容，他只会关注具体的时间。在大陆，这方面的应用还是有很大的提升空间。

      现在受疫情影响，商场即使开业了，做一些大型活动、特卖等人流相对聚集的事件可能还会有一定程度受限。其实我们可以做一些行为艺术，并不是透过一些大型活动去进行聚焦，而是分散人群做点对点的流动。改变传统集中式的活动，化整为零，在与商家的合作下实现活动动线，分散人群并实现消费。

议题四： 商户如何尽快收复失地？

      现在很多购物中心的平台也在线上销售上面花了很大的功夫，给商户带来一些帮助和变现。

      长期持续性发展有两个建议，第一个是透过横向的跨界合作，举个例子，吃完一顿饭以后，赠送优惠券买一杯饮料，买完饮料又有优惠券去看电影，好像寻宝游戏一样，不停的刺激消费者持续不断消费。

      另外一个建议是网红的模式，通过网红跟品牌联动深入合作，扩大影响力。现在正是筹划的好机会，做好充足的准备，迎接全新的挑战！

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